この記事では実際に自分が中古マンションを購入した際に確認したことをご紹介するとともに、中古マンション購入時の注意点をお知らせします。
中古マンションを購入してリノベーションするなら、注文住宅のように自分好みにカスタムできるのが最大の魅力！建売には無いような間取りもリーズナブルに実現できる！
中古マンション購入は決断するタイミングを逃すとあっという間売れてしまうものですが、きちんと重要なポイントをクリアしているか冷静に判断した上でご購入ください。
この記事はこんな人にオススメ
○中古マンションの購入を検討中
○中古マンションを購入してリノベーションしたい
○中古マンション購入のチェックポイントが知りたい
○中古マンション購入にあたって注意すべきことは？
1.中古マンションの購入費用
マンション購入費用の内訳は以下
◯契約手付金
◯売買代金購入残高
※固定資産税日割分費用
◯仲介手数料
◯登記移転費用
マンション購入にかかる費用の総額は、本体価格+10％くらいでした。
契約手付金ってなに？いくら？
契約手付金というのは言い換えると“予約料”という認識であってます。
契約の意志があることを金銭を提示して売主に申し出ることで、他の引き合いがあっても優先順位を高める効果があります。
しかし基本的には売主側の裁量によって契約者を決定しますので、購入の意志の強さをアピールしましょう。
契約手付金の費用は、物件価格に対して5〜10％と言われています。
これは必ずしも必要ではないとされていますが、かかるものと思って予算組みするべきです。
※手付金がゼロだと購入の意志がないものとされ、他の引き合いに移行する恐れがある。
なぜなら、一番最初に現金で支払わなければならないものだからです。
でも安心してください。
この契約手付金というのは契約成立時に物件価格の一部として充当されますので、契約時は“売買代金購入残高”として残りの費用を支払います。
仲介手数料はいくら？
宅地建物取引業者（不動産屋）に契約成立時に支払う費用のことで、宅建業法（宅地建物取引業法）によってルールが定められています。
以下のように物件価格によって異なります。
不動産の売買額が400万円を超えた場合
物件価格（税抜）×3％+6万円＋消費税
不動産の売買額が200万円超～400万円以下の場合
物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
売買代金が200万円以下の場合
物件価格（税抜）×5％＋消費税
これは契約成立時に他の代金と一緒に支払うものなので、住宅ローンの融資実行時の精算になります。
また成約成立のタイミングによって、売主との間で固定資産税の日割り分の精算も同時に行われます。
登記移転費用の相場
登記移転費用は通常司法書士に支払う費用となります。
おおよその目安は以下（私の場合は北海道ですので、平均よりもやや安いものとなります）
◯所有権移転費用＝（建物）＝20,000〜60,000円程度
◯所有権移転費用＝（土地）＝20,000〜80,000円程度
◯抵当権設定費用＝20,000〜100,000円程度
◯その他諸費用＝約10,000円程度
実際に支払った額は上記の総額で210,000円くらいでした。
リノベーションにかかった費用が気になる方はコチラ。
2.建物の構造や間取り
マンションの構造は大きく分けて
◯S造（鉄骨造）：法定耐用年数19年〜34年（鉄骨の厚さによる）
◯RC造（鉄筋コンクリート造）：法定耐用年数47年
◯SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）：法定耐用年数47年
の3種類。
法定耐用年数は建物の寿命という意味ではなく、実際にはメンテナンス次第で建物の寿命は大きく変わります。
SRC造の評価がもっとも高く、メンテナンスをしっかりすれば寿命は100年以上とも言われています。
強度はSRC造＞RC造＞S造とされていますが、立地などによっても価値が変動するので購入の際はこれらの要素も加味して検討しましょう。
購入時の我が家はSRC造の築46年でした。
間取りに関しては、スケルトンリノベーションをする場合関係ないように思えますが、これも重要。
特に重要なのは壁躯体なのか、柱躯体なのか。オススメは柱躯体のラーメン構造。
これについても以下の記事に詳しく記載しています。
3.室内設備や窓からの景色
室内設備のチェックポイントは
○キッチン
○トイレ
○お風呂
○洗面台
○各種水栓
○窓
○暖房器具
○給湯器
○吸排気口
○収納スペース
○床・天井・壁（断熱材の有無を含む）
○その他設備の残すもの、廃棄するもの
○建物の管理規約
○建物の修繕履歴
書き出すと「え？全部じゃん」と感じますが、実際には項目ごとにチェックすることで見落としが減ります。
チェックの指標は
○各種設備の交換が必要かどうか？
○設備の既存の位置に対して、どんな風に配管が通っているか？
（位置変更や向きの変更をしたい場合、とても重要になります）
○既存のものをリメイクなどで流用出来るもの出来ないもの（例えばドアなど）
○天井裏や床下はどの様になっているか？また、天井の高さは？
○管理規約によって、自分がしたいリノベーションに弊害がないかどうか？
○建物の修繕履歴では配管交換の時期なども確認できます。
リノベーションを実施する施工会社の担当者も立ち会いに応じてくれる場合は、必ず立ち会ってもらった方がよい◎
立ち会いでは素人じゃわからない情報も観測してもらえますので、可能な限り多くの情報を元に検討しましょう。
また窓の向きによっては生活様式に影響をあたえます。
ちなみに我が家は東向きに背丈の大きな窓が3枚、腰高の窓が1枚です。
東向きにしか窓がないので、夏は風が吹き抜けません。。。
一番人気があるとされる南向きの住居は、日照時間が長いのが理由です。
逆に北向きはほとんど日が当たらないので避けたほうが良いでしょう。
西向きの住居は、西日と呼ばれる昼以降夕方の光が差し込みます。
朝日が当たらないので「朝はゆっくり寝たいよ」という人は選択肢に入ります。
反対に東向きの住居では、朝日がよく入り昼以降夕方にはもう日光は入りません。
これは一見「じゃあ暗いの？」と思いがちですが、西窓も東窓も窓の大きさや数に左右される部分も大きく、東向きでは昼以降の強い日差しが避けられることで暑さを軽減できるのがメリット。
写真は窓に映り込む朝日の様子
どちら向きに窓があるかも気になるところですが、どの向きに何枚の窓があるかも重要です。
これは風が抜けるかどうかに影響しますので、住居の対面両方に窓があるのが理想的です。
片面にしか窓がないと室内の空気が籠りがちになるので、夏の暑い時期はエアコンに頼った室温管理になります。
↓↓↓冬季のエアコンの電気代がどのくらいかかるのかはこちらの記事に↓↓↓
4.1982年（昭和57年）以降の物件は慎重に
新耐震基準が施行されたのが1981年（昭和56年）6月1日のこと。
耐震性能も気になるところですが、これ以前に建築確認を受けた建物に対しては“住宅ローン控除”が受けられません。
2022年（令和4年）度の税制改正により、建物の登記簿上の建築日付が1982年（昭和57年）1月1日以降であれば新耐震基準に適合しているとみなして、住宅ローン減税を受けられるようになりました。
耐震基準適合証明書または既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書を取得すれば、1981年（昭和56年）以前に建築された物件でも住宅ローン控除は適応になるケースがありますが、調査に費用や時間がかかるものですので現実的には困難な内容となっています。
5.水まわりのチェックは入念に
水まわりの変更や移動や増改築は費用が他の施工よりも多くかかります。
これは大工工事とは別の、水道工事になるのが理由です。
可能な限り配管の位置を変えないことがリーズナブルに見積りを抑えるポイント。
また水栓に漏れがないかどうかのチェックも重要です。
水栓ひとつの修理や交換だけでも数千円〜数万円の費用がかかります。
実際は解体してみないとわからない部分もありますが、可能な限り確認しましょう。
6.建物や床の水平は大丈夫？
古い物件の中には稀に建物自体が傾いているなんていう場合があります。
水平計測器やビー玉なんかを共用部の床に置いてみると確認できますので実施してみましょう。
室内床の水平も同様に取られていない場合もありますが、建物自体が傾いていないなら、リノベーションの際に床の不陸調整（床の水平を取る大工作業）も実施されますのでそこは安心です。
7.大規模修繕計画の確認
建物共用部の見た目でも
○キレイに管理されているか
○エレベーターなどの設備はどんな感じか
○外観や外壁、駐車場などの管理状態はどんな感じなのか
と気になる部分は多くあります。
特に外壁や建物内部の壁面クラック（ヒビ）はきちんと修繕されていないと、建物の寿命にかかわります。
我が家の場合は購入前でも、大規模修繕の履歴を確認することが出来ましたので、購入に踏み切る際も安心感がありました。
また修繕積立金も毎月どのくらいかかって、今現在どのくらい積み立てられているのか、住民の中に遅延があったりしないかも確認すべきでしょう。
いざ入居してから修繕積立金が大幅に上がった！なんて事があると、毎月の支出計画がズレてしましますので。
8.周辺環境の利便性
土地には用途地域の取り決めがあるのはご存知でしょうか？
用途地域の種類は大きく分けて3種類
○居住地域
○商業地域
○工業地域
我が家が選んだのは商業地域です。
商業地域には一部の倉庫や危険性の高い工場などが建設出来ないように決められていて
○戸建て・マンションなどの居住施設
○店舗・事務所
○ホテルなどの宿泊施設
○ボーリング場・カラオケボックス・映画館といった娯楽施設や飲食店
○幼稚園・各種学校・図書館などの教育機関
○老人ホーム・病院などの健康福祉施設
○一部の小規模工場
などの建築が許容されている地域です。
つまり生活する上でとても利便性の高い地域が商業地域。
実際我が家の徒歩5分圏内に
○ドラッグストア
○スーパー3件
○コンビニ2件
○公共交通機関の駅
○各種飲食店
○100均
○某生活雑貨店
○各種学校他
と多くの施設が立ち並んでいます。
商業区域は本当に便利な地域ですが、反面人が多い区域でもあるので「移動は車でするから、静かな場所で暮らしたい」という人には不向きかもしれません。
9.住民のジャンルやトラブルの確認
住民のジャンルによって“どんな人がこの場所にメリットを感じているのか”がわかります。
○ファミリー層が多いなら“きっと子育てに適した場所なのだろう”
○年寄りが多いなら“終の棲家として考えるほど住みやすいのかな”
○一人暮らしが多いなら“分譲マンションでも、貸し出している人が多いのだろうか”
などです。
一軒一軒全てを確認することは難しいですが、仲介業者に聞いてみたり、出入りする住民をチェックしてみることで発見があるはずです。情報サイトで確認するなども1つの手でしょう。
我が家のマンションにはお年寄りとファミリー層が混在しているような印象だったので、これも自分的には高評価でした。
また、事故物件かどうかの確認もしましょう。
今では情報サイトでの確認も出来ますし、仲介業者に確認すればきちんと開示してもらえます。
（よほどの悪徳業者でなければ）
マンション内の大小のトラブルに関しても、掲示板に貼られていたりするのでチェックポイントのひとつです。
誰でも見られるマンションの口コミ投稿サイト「マンションノート」は、物件選びの際に参考になりました。
マンションノートへのリンクはコチラ
10.家族や自分の想いと向き合う
色々と確認事項を綴りましたが、やはり最後はご家族との相談やご自身の決断になります。
中古マンション購入者の分類は
○購入して住みたい人
○転売したい人
○投資用の案件にしたい人
と住みたい人以外にも競争相手が存在します。
決める時はスピーディーな決断が迫られますので、即決即断の覚悟が必要。
とはいえ実際に手付金を支払うまでは無傷ですので、気になる物件があった場合、まずは申込みしてみることをおすすめします。
（引き合いがあった場合は連絡してもらえるよう仲介業者に確認してみましょう）
まとめ
幸い我が家の場合は探し始めて数ヶ月の間にこの物件に出会うことが出来ましたが、中古マンションを購入したくても、なかなか自分の提示した条件に出会えないという声も多くあります。
そんな時は他の仲介業者に当たってみたり、計画自体を変更・修正する必要があるのかもしれません。
好みの物件が見つかった方も、見つからなかった方も焦らず根気強く計画に向き合いましょう。
今回も最後まで読んでいただきありがとうございました。
実際に行ったリノベーションでの注意点もまとめていますので、合わせてご確認ください。
